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城市高层建筑和综合体的安全管理

2019年11月27日

一、前言

近年来,随着我国经济的高速发展和城市的快速开发,一栋栋高层建筑像雨后春笋一般拔地而起。目前上海24米以上的高层有3万多幢,100米以上的高层建筑有1000多幢。

二、公司概况

上实物业,19967月成立,目前在管知名项目有:上海环球金融中心、洋山深水港、中国航海博物也、上海博物馆、豫园、上海长宁八八中心、青岛·上实中心啤酒城等。

对于高层建筑,不少地方把高楼大厦作为城市发展的形象和标志,然而,随着高层建筑和大型综合体逐渐增多,城市的公共消防安全压力也在急剧增加。

那么,作为一家专业的物业管理企业,面对不同类型的高层和商业综合体,有复杂多变的服务环境以及数量众多的服务对象。如何在管理服务过程中为客户提供安全、舒适的环境,保障客户、职工的安全,降低企业在经营活动中的安全风险,实现企业经营目标,提高企业的市场地位,成为物业管理企业不得不思考的一个重要课题。

三、物业管理在高层建筑和商业综合体安全管理方面的作用

物业管理企业在高层建筑和商业综合体的安全管理中有两种做法,常规做法:制定安全管理制度、操作规程、应急响应预案,建立安全管理架构,抓好宣传教育培训,开展应急预案演练,定期检查并整改安全隐患。深层次做法有:建立安全管理标准化体系,参与企业安全文化建设,建立智慧安全管理体系等。

在安全管理方面,物业管理企业有着自身的特点,与一般的生产型企业有着许多不同方面。

1、安全消防管理

物业管理企业服务的高层建筑和商业综合体,如大型商业中心、超高层写字楼、博物馆、展览馆、体育馆及重要的政府机构等,对安全消防的标准非常高,物业管理企业在日常的安全管理中必须熟知这些标准和要求、熟悉各类设施设备的使用和维护,掌握相应的应急处置技能。

2、突发状况应对

在住宅小区、商业网点、写字楼、政府机关、博物馆、研发中心等不同的建筑中,客户所需要提供的安全管理服务也不同。例如商业网点、体育馆等公众场所,人流量大,经常会举办一些商业促销、体育比赛、文艺演出等活动,需要对短时出现的大客流、活动设施设备进行安全风险管控,而对于政府机关,则对平时的安全检查、应对突发状况方面有比较高的要求。因此需要建立一套完整的管理体系来识别不同业主在安全消防管理方面的需求,采取不同的管控措施,这样才能满足需求,更好地开展服务。

3、人员辨识管控

在各类建筑中,人员的性质比较复杂,通常情况下,除了物业企业职工,还有访客、游客等流动性很强的人员,其中还包括老人、儿童、孕妇、残疾人等特殊人群,因此对进入管理场所的人员需要进行安全方面的识别和评价,主动辨识不同类型人员可能引起的安全风险,采取相应的管控措施,如张贴安全告知、安全提示、设立警示标志等。

四、建立高层建筑和商业综合体安全标准化管理体系

   建立安全管理体系对物业管理企业的价值大致可以体现在以下两个方面:

1、预防和规避安全风险

由于物业管理企业对风险识别控制的缺失,引起法律纠纷,造成企业经济纠纷的情况很多,安全管理体系强调风险的预防和控制,通过在服务开展前期的风险辨识和评价,对服务、过程中涉及的安全风险点进行事前控制,根据风险的等级采取不同的控制措施,从而最大程度上消除隐患,规避消防和安全风险,避免因为发生消防和安全事故,对业主和企业造成经济损失。

2、保证工作场所人员的健康和安全

物业管理企业的管理场所普遍存在人员数量多、人员性质复杂、流动性大等特点,安全管理体系将进入工作场所的所有人员,包括职工、客户、访客人员等均纳入了管理范畴,通过建立相应的管理制度、管理措施以及相应的宣传告知手段,使进入工作场所内的所有人员,特别是临时性进入人员,都能够及时了解自己所处环境存在的安全风险、安全注意事项、应急措施等,避免了因为对环境的不熟悉而产生安全风险。

近年来,我们参照国家法律法规和相关的标准规范要求,建立了一套适合本企业的安全管理标准、并以ISO9001ISO14001ISO45001等管理标准为依据,把安全管理作为重要内容归入其中。通过完善的管理体系,做到安全管理方面的标准统一、规范操作,使职工在日常安全管理工作中能够有章可循,有规可依。

提升企业的形象,增加企业效益。建立完善的安全管理体系,不仅能够减少安全事故的发生,更能通过环境的改善、安全理念的传播、增强对职工及顾客的人文关怀,树立物业管理企业良好的社会形象;其次,欧美一些发达国家的大企业、跨国公司以及国内许多大企业均建立了安全管理体系,并且对其供方也提出了安全管理方面的要求,所以,建立完善的安全管理体系,有助于物业管理企业在管理上能够与国际接轨,从而为市场的拓展提供有力的支撑;第三,通过建立完善的安全管理体系,关注顾客的体验度,促进管理方法和手段的创新,提升管理和服务的品质,展现给顾客有温度、高品质、专业化的企业形象,从而达到企业的经济效益目标。

安全标准化体系的建立,关键在于落实和推行,我们建立了以法人为公司安全管理第一责任人、各物业管理项目的经理为项目安全管理第一责任人的安全管理组织架构,公司安全部门和工会负责人作为组织推行以及监督评估责任人;明确各级人员的工作职责,并将安全职责进行层层分解。

全员参与辨识危险源和环境因素,确定管控措施。根据安全管理的实际情况,用可视化、图示化的方法,把安全管理的要求、要点、风险点等直观地展示出来,让职工都能一目了然。通过宣传教育和培训,使职工掌握危险源和环境因素辨识和评价方法,并根据评价结果对不同等级的危险源采取不同的管理措施。

五、人人参与企业的安全文化建设

一个好的安全管理,除了必须具备安全组织体系和制度体系外,还必须形成一套属于自己的、具有一定风格和文化内涵的特色安全管理,这就是企业的安全文化。安全文化也是一种无形的精神文化。

近年来,我们建立了安全管理的“三会一课”制度,即:安全故事会、危险源辨析会、安全警示会和安全教育课。并纳入到基层班组管理中,利用午餐时间以人人讲故事的形式,把在工作中碰到的安全事例让大家分享;在每周的工作例会上,对辨别出的危险源进行案例分析;在每月的职工会议上,针对本企业和社会上发生的安全事故,请专人上课并进行警示;在每季度的安全教育会上,每人除了听课外,还必须完成书面的安全试题考试,使安全管理人人都能参与。

2017年和2018年,我们还分别获得了上海市和全国安全示范企业的称号。

我们利用信息化技术进行安全消防管理。把信息技术、数据通讯传输技术等应用于企业安全管理中的相关环节,加快了安全管理过程中信息的传递、加工和处理速度,使这些信息资源得到可靠的保存和有效的利用,及时为安全管理工作提供决策和依据,为企业安全管理提供了先进的管理手段。信息化系统可以基于上报的安全事故信息对事故类型、事故成因、事故项目等进行统计分析,通过分析能够采取有针对性的控制措施和控制方法,从而更好地控制安全事故的发生,提高管理绩效。

制订有效的考核制度,建立安全评估体系,使职工同企业的教育培训、安全管理过程的检查、安全消防事故的上报和隐患整改等都有直接的关联。通过绩效考核,促进各部门、项目以及职工不断提高安全管理意识。

六、结束语

 高档写字楼和商业综合体的安全管理是一门科学,抓好安全管理是企业履行社会责任、构建和谐社会的必然要求,是关系企业可持续健康发展的重要基础,安全管理的优秀表现是衡量企业业绩的重要参数。

对物业管理企业来说,坚持“以人为本”,突出风险控制、源头控制,才能持续构建安全管理长效机制。通过安全管理标准化体系的建立,能够创新物业管理的方法和手段,提升服务品质,树立良好的公司形象,对创造更好的经济效益和社会效益将起到极大的推动作用。


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关键词:李其龙

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